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Les démarches administratives préalables à la construction d'une véranda

Comme la construction d’une maison, l’installation d’une véranda pour agrandir la surface habitable prévoit des démarches administratives. Pour que votre projet de véranda soit validé par la mairie de votre commune, certaines règles sont à respecter.

 

Pour la construction d'une véranda, des démarches administratives auprès de la mairie de votre commune sont à réaliser. Comme lors de la construction d'une maison ou la réalisation d'un agrandissement en « dur », le chantier devra faire l'objet d'un dépôt et d'une validation en mairie pour que cette dernière s'assure du respect des règles d'urbanisme.

 

quelles-sont-demarches-administratives

SOKO bénéficie d'un service spécialisé dénommé XY Permis qui sera en mesure d'élaborer pour vous un dossier complet de demande d'autorisation en mairie.

 

Depuis le 1er janvier 2013, les bâtiments d'habitations ou leurs parties nouvelles sont soumis au respect de normes techniques dont les modalités d'application sont définies par le code de la construction et le code de l'urbanisme et sont donc aussi applicables aux vérandas.

 

Ces normes techniques sont nommées « Règlementation Thermique RT 2012 ».
Pour les démarches administratives, dans le cas d'un dossier de Déclaration Préalable à présenter à la mairie, l'application de ces normes est requise mais ne nécessite pas d'attestations spécifiques à présenter en mairie ni au dépôt du dossier en mairie, ni à l'achèvement des travaux.

 

En revanche, dans le cas d'un dossier de Demande de Permis de Construire, il revient au maître d'ouvrage, en l'occurrence l'entité porteuse du besoin à savoir le client, de justifier par le biais d'attestations la prise en compte de la RT 2012 :

  • Au dépôt du dossier en mairie
  • A l'achèvement des travaux

 

Dans ce dernier cas, un contrôle thermique doit être réalisé à l'achèvement des travaux et devra être validé par une attestation certifiant la conformité du bâtiment aux exigences de la RT 2012 et reste à la charge du client.
Ce contrôle devra être réalisé par un organisme « certificateur » agréé, par un architecte, par un diagnostiqueur pour les maisons, par un bureau de contrôle...

 

Dans tous les cas, il faudra consulter la mairie et se procurer une copie d'un des règlements présents ci-dessous pour vérifier si votre projet est compatible avec les dispositions d'urbanisme de référence dans la commune du lieu des travaux.

 

Le Règlement National d'Urbanisme (RNU)

Il s'agit de l'ensemble des dispositions à caractère législatif et réglementaire applicables, en matière d'utilisation des sols sur une commune ne disposant pas de document d'urbanisme.

 

La Carte Communale

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (dite loi SRU) du 13 décembre 2000 a modifié le régime des cartes communales. Ainsi deux types de cartes communales peuvent s'appliquer : celles relevant du régime antérieur à la loi SRU et celles établies avec le nouveau régime.

 

1. cartes communales antérieures à la loi SRU

Il s'agit d'un document élaboré conjointement par la commune et par l'Etat, qui précise les modalités d'application du RNU.
Dans une commune dotée d'une carte communale, les décisions d'urbanisme sont prises par le maire au nom de l'État

 

2. cartes communales postérieures à la loi SRU

Les principales modifications induites par la loi SRU ont pour principal objectif de donner à la carte communale un statut de véritable document d'urbanisme.
La carte communale est élaborée par la commune et approuvée conjointement par le Préfet (au nom de l'État) et par le conseil municipal après enquête publique.
Les communes dotées d'une carte communale peuvent, à leur demande, prendre la compétence en matière d'urbanisme. L'instruction des demandes est faite suivant les prescriptions du RNU selon l'une des trois organisations suivantes :

 

Compétence d'urbanisme Service instructeur Autorisation
État DDT au nom de l'Etat
Commune DDT au nom de la commune
Commune Commune au nom de la commune

 

 

Le Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.)

Le PLU est un document d'urbanisme et de planification. Il définit les orientations d'urbanisme de la commune et exprime le projet urbain de la commune.
Il assure également la traduction juridique du projet de développement de la commune, réglementant les droits à construire sur le territoire communal.

 

Le PLU délimite des zones, urbaines et naturelles, à l'intérieur desquelles sont définies, en fonction des situations locales, les règles applicables relatives à l'implantation, à la nature et à la destination des sols. Il peut, en outre, comporter des dispositions relatives, notamment, à l'aspect extérieur des constructions, aux emplacements à réserver, au COS.

 

Ce document est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune. Les principes et les règles qu'il contient sont donc spécifiques à celle-ci.
Les communes dotées d'un PLU prennent automatiquement la compétence en matière d'urbanisme, les autorisations d'urbanisme sont délivrées par le Maire au nom de la commune suivant les prescriptions du PLU.

 

Il est recommandé de consulter le PLU afin de prendre connaissance de ses dispositions réglementaires avant tout dépôt de demande de permis de construire. Cette démarche préalable permet d'éviter d'élaborer un projet de construction en contradiction flagrante avec celles-ci.

 

Où consulter le PLU ?

Le PLU est un document public. Il est mis à la disposition du public

  • En mairie,
  • En préfecture et à la sous-préfecture dont dépend la commune concernée.

 

Comment utiliser le PLU ?

  • Repérer sur le plan de zonage le terrain concerné,
  • Déterminer à quelle zone appartient le terrain (par exemple, U, UA, A, N ...),
  • Se reporter au règlement indiquant quelles règles s'appliquent sur ce terrain.

 

Les règles applicables au terrain se combinent et se cumulent (notamment pour les lotissements).
Dans un premier temps, il est recommandé de se reporter d'abord aux articles 1et 2 fixant les occupations et les activités interdites dans la zone. Dans un second temps, il convient d'examiner les règles d'implantation, de hauteur, de superficie minimale et d'aspect extérieur.

 

Le PLU constitue le document essentiel à partir duquel l'instruction des autorisations d'urbanisme est opérée. Il n'est pas le seul.
Il est en particulier rappelé que certaines règles du code de l'urbanisme continuent à s'appliquer même en présence d'un PLU (règles relatives à la sécurité et la salubrité publiques par exemple).

 

 

Le Plan d'Occupation des Sols (P.O.S.)

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (dite loi SRU) du 13 décembre 2000 a substitué le PLU au POS.
Ces deux documents ont la même portée juridique et les mêmes règles d'utilisation.

 

1. Le POS est composé de 4 pièces principales (au lieu de 5 désormais dans le PLU) ;

  • Un rapport de présentation ;
  • Un plan de zonage ;
  • Un règlement ;
  • Des annexes (annexes sanitaires, plan de servitudes et plan des contraintes)

 

2. Les zones du POS sont nommées UA, UB, NA, NC, ND etc...
(Dans le PLU, les zones s'appellent U, A, AU, N etc...)

 

Le cas des sites classés et zones protégées

Si la parcelle qui accueille le projet est située dans un périmètre de protection de monuments historiques ou si votre parcelle est située en zone protégée, le dossier nécessitera l'avis d'un Architecte des Bâtiments de France qui émettra ses remarques sur l'intégration du projet sur le bâti existant et dans l'environnement présent. Le délai d'instruction du dossier, après dépôt en mairie, peut varier de 1 mois supplémentaire pour une déclaration préalable à 6 mois supplémentaires dans le cas d'une demande de permis de construire.

 

Un projet de véranda sur un bâtiment classé « ERP »
ERP signifie « Etablissement Recevant du Public ». C'est notamment le cas de restaurants, cafés, écoles et de tout établissement qui reçoit du public régulièrement ou ponctuellement.
La réalisation du dossier demande de permis de construire sera systématiquement établie par un architecte. Nous pouvons vous mettre en relation avec un architecte local qui pourra établir votre dossier complet (après consultation des services DDE, commission d'accessibilité aux personnes handicapées, pompiers ...).

 

Quelle déclaration pour un projet de véranda ?
Pour définir le type de déclaration à réaliser, il va falloir calculer la Surface d'Emprise au Sol (SES) et la Surface de Plancher (SP) de votre projet. Ces surfaces vous permettront de déterminer s'il s'agit d'une Déclaration Préalable (DP), d'un Permis de Construire (PC) ou d'un Permis de Construire Architecte (PCA) si l'addition successives des surfaces SES et SP maison et du projet dépasse 170m².

 

 

La Déclaration Préalable (DP)

Ce dossier sera constitué pour un projet de véranda dont la SES (Surface d'Emprise au Sol) ne dépasse pas 20.00 m2 et la SP (Surface de Plancher) ne dépasse pas non plus 20.00 m2.

Depuis le 1er mars 2012, un dossier de déclaration Préalable sera possible dans la tranche de surface de projet 20.00m2 / 40.00m2 SOUS CONDITIONS :

  • 1- Que le projet soit réalisé sur un terrain situé en zone U (urbaine) d'un règlement POS ou PLU
  • 2- Que le cumul des Surfaces d'Emprises au Sol (SES) existant + projet ne dépasse pas 170.00m2 et que les Surfaces de Planchers (SP) existant + projet ne dépasse pas non plus 170.00m2

 

 

La Demande de Permis de Construire (PC)

Ce dossier sera constitué pour un projet de véranda dont la SES (Surface d'Emprise au Sol) et/ou la SP (Surface de Plancher) dépasse 40.00 m2.
Il sera également constitué dans la tranche de surface de projet 20.00m2 à 40.00m2 si les conditions ne sont pas requises pour un traitement en Déclaration Préalable (voir paragraphe « La Déclaration Préalable (DP) » ci-dessus).

 

 

La Demande de Permis de Construire Architecte (PCA)

Ce dossier sera constitué pour un projet de véranda traité en PC, si le cumul des Surfaces d'Emprises au Sol (SES) existant + projet dépasse 170.00m2 et / ou si les Surfaces de Planchers (SP) existant + projet dépasse également 170.00m2
Le dossier nécessitera alors un recours à un Architecte.
Nous soumettrons alors votre dossier à un architecte local qui sera en charge de réaliser votre dossier de demande de permis de construire. Article L431-1 et R431-2 du Code de l'Urbanisme.

 

Bon à savoir : un décret du 7 mai 2012 modifie le calcul de l'emprise au sol dans le cas des Permis de Construire.
Il permet, dans le calcul de la surface de l'emprise au Sol et de l'existant et du projet de retirer les surfaces non constitutives de Surfaces de Plancher, à savoir la projection verticale au sol de :

  • Les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non
  • Les auvents ou préaux (surfaces non couvertes mais non closes).

ATTENTION : pour être déductibles, ces surfaces ne doivent pas être recouvertes par un niveau supérieur dégageant une surface de plancher : exemple, un garage dont la partie supérieure serait composée d'un plancher avec une surface de plancher prise en compte et supérieure en hauteur à 1.80m.

 

L'emprise au sol d'une construction est la projection verticale du volume au sol, débords et surplombs inclus à l'exception de la modénature et simple débords de toiture.
Elle permet notamment de traiter le cas des constructions ou parties de construction non constitutives de surface de plancher.

 

En premier lieu, calculer la surface de plancher de tous les niveaux en « clos et couvert » (ne sont donc pas comptés les préaux, pergolas...) et au nu intérieur des murs extérieurs de la construction (l'épaisseur des murs extérieurs et leur isolation n'est donc pas comptée):

  • Quelle que soit leur nature : béton, bois, terre battue, graviers...
  • A tous les niveaux : RDC et étages, niveaux intermédiaires, mezzanines, combles aménageable ou non, sous-sol aménageables ou non.

 

En deuxième lieu, déduire les éléments suivants :

  • Les surfaces au sol correspondant à l'épaisseur des murs en embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur (si surfaces comptées dans le cas de murs épais)
  • Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
  • Les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1.80m
  • les surfaces de plancher affectées aux stationnements des véhicules motorisés ou non
  • Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation (ex. pas de plancher existant en combles, surfaces inférieures en hauteur à 1,80m...)
  • D'autres éléments spécifiques pour les bâtiments autres que pour les maisons d'habitation (locaux techniques, locaux de stockage de déchets, les caves et celliers annexes à des logements...)

 

Vous obtenez alors la surface dite « SURFACE DE PLANCHER » de l'existant.

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